제태크 및 경제정보/부동산소식 2020. 7. 19. 09:53

6.17 부동산 대책 전세대출 회수 예외 및 적용사례 바로알기!

안녕하세요. 6.17 부동산 대책이 발표되면서 가장 큰 논란의 중심이 되었던 것은 바로 전세대출제한이 소급적용되는 부분이었습니다.

6.17 부동산 대책이 발표된지 한달이 지났지만 정확한 답변이 없어 자신의 상황이 어떤지 헷갈리는 분들이 많이 있을겁니다.

오늘은 6.17 대책 후 전세대출 제한에 대한 소급적용 논란 및 실제 적용사례에 대해 알아보도록 하겠습니다.

▼6.17 부동산대책 전세대출 제한 실시

6.17 부동산 대책에서 전세대출 회수는 투기, 투기과열지구에서 실거주를 하지 않을 경우 아파트 전세대출을 활용해 구입하는 행위를 제한하기 위해 실행됩니다.

첫째, 투기지역‧투기과열지구의 3억 원 초과 아파트(이하 ‘규제대상 아파트’)를 구입하고 이후 전세대출을 받으려 할 경우 전세대출이 제한됩니다.

▷(예외) 12.16 대책과 동일하게 직장이동·자녀교육 등 실수요로 전세대출을 받고자 할 경우가 있습니다.

예를 들어, 직장이동, 자녀교육, 부모봉양, 요양‧치료, 학교폭력 피해 등 실수요자로서 구입 아파트 소재 특별시‧광역시를 벗어나 전세주택을 얻는 경우이며, 구입 아파트‧전세주택 모두에서 세대원 실거주 시 전세대출을 예외적으로 허용합니다.

둘째, 전세대출을 신청하여 이용 중인 사람이 규제대상 아파트를 구입할 경우 전세대출이 즉시 회수됩니다.

▷규제대상 아파트는 투기지역, 투기과열지구의 3억 원 초과 아파트를 말하며 오피스텔, 연립, 다세대주택 등은 비아파트로 전세대출 이용 제한에 해당되지 않습니다!

요약하자면 실거주하지 않을 목적으로 전세대출을 이용하여 3억 초과 아파트 구입을 막는다는 것입니다.

▼6.17 부동산 대책 전세대출 규제 적용 및 예외상황

이번 발표로 인해 전세대출 규제의 적용 대상은 (1) 규제대상 아파트 구매행위 (2) 전세대출 신청행위 두 가지가 규제 시행일(2020.7.10) 이후 경우입니다.

여러 가지 사례들을 바탕으로 추측성 보도에 따른 내용을 국토부 정식 발표자료로 살펴보도록 하겠습니다.

▷(사례 1) 집을 살 때 3억 원 이하였지만 향후 가격상승으로 3억원 초과시 전세대출 연장 불가인가?
→ 아닙니다. 실제 구입시점에서 3억원 초과 아파트가 아니므로 규제대상 아닙니다.

▷(사례 2) 규제대상 아파트를 상속받는 경우 전세대출 연장 불가인가요?
→ 사실이 아닙니다. 규제대상 아파트를 “구입”한 것이 '상속'이므로 규제대상에 속하지 않습니다.

▷(사례3)규제 시행일 전에 이미 규제대상 아파트를 구입한 경우는 어떻게 되나요?

→ 7.10일 규제 시행일 이후 구입행위 부터 제한하므로 규제대상이 아닙니다.

여기에는 규제시행일 전 분양권, 입주권 및 아파트 구입 계약 체결 등의 경우가 포함됩니다.

단, 가계약금을 보낸 것은 계약으로 보지 않으므로 적용하지 않습니다.

이 부분에서 상당한 논란이 있을 수 있는데요. 일례로 가계약금 반환 소송 시 가계약이지만 구체적인 가격이 명시되고, 날짜, 중도금 계획 등 구체적인 사항이 오고 가면 계약으로 보고 가계약도 계약이라는 판결이 있기 때문입니다.

▷(사례4)규제 시행일 전에 이미 전세대출을 이용중인 사람이 규제시행일 이후 아파트를 구입한 경우는?

→ 전세대출 즉시 회수 대상은 아닙니다. 하지만, 현재 전세대출의 만기연장은 제한됩니다.

▷(사례 5) 규제 시행일 이후 전세대출 신청하여 이용 중인 자가 이용 중 규제대상 아파트 분양권‧입주권 구입 시에는 어떻게 되나요?

→ 이번에 회수 규제 적용 시 ‘구입시점’은 아파트 소유권 취득 시점(등기 이전 완료일)을 의미합니다.

따라서 전세대출이 즉시 회수되지 않습니다. 또한 당해 전세대출 만기까지도 등기 등 소유권 취득이 이루어지지 않을 경우 만기 연장도 가능하지만 등기가 되는 즉각적으로 회수됩니다.

▷(사례 6) 빌라 다세대 주택 등 아파트 외 주택 구입 시 즉각 회수되나요?

→ 그렇지 않습니다. 갭 투자 우려가 높은 아파트 구매가 규제 대상입니다.

역시나 기존 LTV 적용 논란과 관련해서 마찬가지로 전세대 출회 수도 비슷하게 적용된다는 것을 알 수 있습니다.

다만 7.10 대책과 연장선상에서 같이 볼 필요가 있으니 꼭 다시 확인을 해야 합니다.

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