생활정보 2020. 8. 19. 06:32

전월세 상한제 시행시기 및 전월세 전환율 상한선!

안녕하세요. 부동산 투자에 관심이 많은 분들이라면 아시겠지만 7월31일 이후 임대차 3법이 시행되고있습니다.

임대차 3법의 주요한 내용은 계약갱신청구권, 전월세상한제, 임대차신고제로 나뉩니다.

임대인 임차인이 모두 알고 있어야하는 내용으로 굉장히 바뀌는 부분이 많아 중요합니다.

저번에 계약갱신청구권의 예외사항, 처벌규정 등에 대해서 자세히 알아보았고

오늘은 전월세 상한제 시행시기부터 전월세 전환율 상한선에 대해서 이야기하겠습니다.

▼임대차3법 전월세 상한제 실시!

전월세상한제는 계약 갱신시 임대료 상한을 5% 이내로 제한하여 임차인들의 임대료 급등의 부담을 완화하는 정책입니다.

전월세 상한제에 따라 임대료 증액상한을 5%범위로 하지만, 지자체가 지역 임대차 시장 여건 등을 고려하여 조례로 다르게 정할 수 있습니다.

또한 종전 임대료를 기준으로 임대료의 상한선을 정하도록 이번 개정법률안에 포함되었습니다.

Q. 임대차계약을 1년 단위로하여 5%씩 전월세 금액을 올려도 되는가?

A. 불가능합니다. 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금 증액이 있는 후 1년 이내에는 하지 못한다로 법조항에 명시되어 있습니다. 따라서 1년마다 증액은 불가, 보통 2년이 되겠죠.

▼ 전월세 상한제 시행시기 및 적용 방법

전월세 상한제 시행시기는 2020년7월31일부터 계약기간 만료가 되는 거래부터 적용이 됩니다.

이때 갱신을 하게 될 때 최대 5%의 상한선을 두고 임대인, 임차인이 협상을 하게 되는 것이지요.

Q. 임대료 상한 제한(5% 이내)는 언제 적용되는 것인가?

A. 임대료 제한은 존속중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신 청구권을 행사하는 경우에만 적용가능 하다.

Q. 임대인이 요구하면 무조건 5%를 올려주어야 하는가?

A. 그렇지 않습니다. 5%는 임대료 증액을 할 수 있는 최대 상한선 이고, 임대인과 임차인이 범위내에서 얼마든지 협의를 통해 정할 수 있음.

Q. 갱신시 임대료 상한 5%는 의미는 무조건 5%올려야하는가?

A. 아닙니다. 협의하여 정해지는 것이며 종전 계약 갱신시점의 임대료를 기준으로 합니다.

▼전월세 전환율 앞으로는 현재 최대4%->2.5%조정

전월세 전환율은 대통령령으로 정해지며 기준금리에 추가 이율을 더한 비율로 산정됩니다.

따라서 현재 전세에서 월세로 전환은 법정전환율 기준금리(현재0.5%) + 3.5%를 더하여 4%까지 허용됩니다.

예를 들어

1) 전세가 5억일 경우 보증금 3억으로 낮추고 월세를 전환한다면 최대67만원까지 가능합니다.

2) 전세 보증금을 2억으로 할 경우 (5-2=3억에 대한 연4% 적용)하여 월세 100만원으로 전월세 전환이 됩니다.

(8.19속보)현재 전월세전환율은 한국은행 기준금리(현 0.5%)에 시행령으로 정한 이율(3.5%)을 더하는 방식으로 산출됩니다.

하지만 8월19일 발표한 새로운 전환율 2.5%는 이 공식에서 상수인 3.5%를 2.0%로 낮춘 것이다.

정부는 임차인의 전세대출금, 임대인의 투자상품 수익률, 주택담보 대출금리 등 양측의 기회비용 등을 검토한 결과 전월세전환율은 2.5%가 적당하다고 판단했다고 밝혔습니다.

따라서

3) 전세보증금을 2억으로 할경우 3억에 대한 연2%를 적용하여 월세 62만5000원으로 기존보다 37만5천원이 저렴해지게되네요.

임대인, 임차인 모두 바뀌는 임대차3법 내용을 잘 알아두고 자신에게 필요한 부분을 기억할 필요가 있겠습니다.

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