계약갱신청구권 예외 조항 및 위반 처벌규정

계약갱신청구권 예외 조항 및 위반 처벌규정

안녕하세요. 오늘은 임대차3법 중 하나인 계약갱신청구권에 대해 자세히 알아보도록하겠습니다.

7월 31일부터 임대차3법이 시행되어 적용되고 있습니다.

 

임차인의 거주를 보다 안전하게 유지하게 끔하며 종전과 같은 계약이 유지됨이 기본이며 임대인(집주인)은 정당한 사유없이 이를 거부하지 못하도록 하는 내용이 골자인데요.

 

즉, 임대인은 계약갱신청구권 예외 사례에 해당할 때만 거절할 수 있는데요.

계약갱신청구권 예외 조항을 살펴보고 위반할 경우 처벌규정에 대해서도 알아보겠습니다.

 

ⓒ국토부

 

▼임대차3법 계약갱신청구권이란? 

임대차3법 중 계약갱신청구권이란 임차인(세입자)이 희망하는 경우 1회 계약 생신을 청구할 수 있는 권리로 임차인의 안심 거주기간이 2년 더 늘어납니다.

 

 

 

ⓒ국토부

 

계약갱신청구권에 따라 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전 까지 계약갱신을 요구하는 경우 정당한 사유없이 거절하지 못하게 됩니다. 

 

단, 20.12.10 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 6개월 ~ 2개월 전까지 기간에 계약갱신을 청구해야함(20.6.9 개정사항)

 

임차인은 계약갱신청구권을 1회 한하여 행사할 수 있으며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 산정합니다.

사실상 2+2년 거주가 가능하게 된 것이지요.

 

▼계약갱신청구권 예외 사유

임대인이 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 예외사유는 총 9가지입니다. 이 밖의 매도를 위한 목적이라 든지 등은 사유가 되지 않으니 잘 파악해야겠습니다.

 

 

 

ⓒ국토부

 

1호) 임차인이 최소2번 이상의 월세를 연체한 경우

- 연속적으로 연체를 하거나, 1번연체 했다가 시간이 지난뒤 다시 1번 연체를 한 경우 누적 2회일 경우 계약갱신청구권 거절 사유가 됩니다.

 

2호) 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

- 임차인이 허위의 신분증으로 계약한 경우

- 주택 본래용도가 아닌 불법 영업장 등 목적으로 임차한 경우

 

ⓒ국토부

 

3호) 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 보상을 제공한 경우

- 집주인이 세입자에게 소정의 보상(이사비 등)을 실제 제공한 경우 

단, 실제로 제공하지 않거나 합의되지 않은 일방적인 보상은 제외합니다.

 

예를 들어, 집주인이 일방적으로 100만원 주면서 나가라고 하는 경우 등이 해당되겠지요. 따라서 사전에 미리 합의가 중요합니다. 

 

4호) 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

- 임대인 동의없이 제 3자에게 전대하는 등 불법 행위

 

 

 

5호) 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

- 임차주택의 전부 또는 일부를 임대인 동의없이 무단 증·개축 또는 개조하거나 고의로 파손한 경우를 말하며 

- 임차인의 중과실(화기 방치 등)로 인한 화재로 주택이 파손된 경우도 포함됩니다. 

 

ⓒ국토부

 

6호) 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

- 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 주거기능 상실일 때를 말합니다.

 

7호) 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

 

(1)임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

(2) 주택이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

(3) 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

 

ⓒ국토부

 

8호) 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

- 임대인의 가족이 거주하려는 목적일 때가 해당됩니다.

 

9호) 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

-임대인 동의 없이 인테리어 공사를 하거나 원상회복이 불가능한 정도로 인테리어 공사를 했을 때 등
* 1호부터 8호까지 이외에 임차인의 임대차를 지속할 수 없는 케이스를 종합적으로 판단합니다.

 

 

 

▼만약 임대인이 정당한 사유없이 혹은 거짓말로 거절한다면?

임대인은 계약갱신청구권 예외사항에 비추어 거절할 경우, 임차인에게 계약만료 6개월 ~ 1개월 전까지 직접 거주 필요성을 통보하고 입주할 수 있습니다. 만약 이것이 사기라면?

 

ⓒ국토부

 

임대인이 직접 실거주를 이유로 갱신을 거절했는데, 공실이거나 제3자 임대를 한 것을 임차인이 알게 된 경우 손해배상 청구를 할수 있습니다.

 

ⓒ국토부

 

▶손해배상액 산정의 기준

1) 임대인과 임차인 간 손해배상 예정액

2)  1번이 없는 경우 아래에서 가장 큰 금액으로 정한다.

-> 갱신 거절 당시 월단위 임대료(전세금은 전액 월세로 전환, 법정 전환율 4%를 적용하여)3개월분에 해당하는 금액

-> (제3자 임대료 - 종전 임차인 임대료)의 2년 분에 해당하는 금액 

-> 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액

 

(멀티미디어)

 

ⓒ국토부

 

이 밖에도 임차인이 임대인의 직접 거주 및 제3자 임대 거주 확인 여부 정보를 열람할 수 있도록 제도를 개선한다고합니다. 즉, 전입세대 열람을 기존에는 세입자, 집주인만 가능했는데 종전 세입자를 추가하는 방향으로 바뀌겠네요.

 

ⓒ국토부

 

▶묵시적 갱신은 갱신요구권 행사로 보지 않으며, 만료 6개월 ~ 1개월 전 기간까지 언제든 청구 가능합니다.

게다가 나가기로 해놓고도 1개월 전이라면 청구가 가능합니다. 

 

더불어, 아직 보증금을 제대로 환급받지 못한 경우 임대차관계 존속으로 보아 이럴 경우도 계약갱신청구가 이루어 질 수 있습니다. 

 

Q. 법 시행 전(20년 7월31일)이전 새로운 임대차 계약을 맺은 경우 기존 임차인의 계약갱신요구권은 적용될까요?

A. 안됩니다. 

 

ⓒ국토부

 

▶ 하지만 법시행 이후 새로운 임대차 계약을 했다는 이유로 거절은 안되니 명심해야합니다.

 

ⓒ국토부

 

▶ 계약갱신청구권 이후 거주는 무조건 2년이 아니라,  기존 묵시적연장과 같이 언제든 임대인에게 계약해지를 할 수 있습니다.

이때 집주인이 통지받은 날로부터 3개월이 지나야 효력이 발생하게됩니다.