상속주택 비과세 요건 정리

상속주택 비과세 요건 정리

안녕하세요. 부모님이나 보호자가 상속을 하거나 또는 받을 때 상속한 부분에 대해서 세금이 붙습니다.

하지만 주택을 상속한다고 해서 모두 세금을 내는 것은 아닙니다.

 

바로 상속주택에 대한 비과세 혜택이 있는데요. 

국세청 의견을 바탕으로 상속주택 비과세 요건에 대해서 자세히 알아보겠습니다.

 

상속주택 비과세 요건

 

▼세대가 다른 부모님으로부터 상속받은 주택

사망일을 기준으로 돌아가신 부모님과 별도 세대였다면 비과세 요건에 충족합니다.

 

 

 

즉, 같이 살지 않았던 부모님의 주택을 상속받았을 경우 원래 가지고 있던 일반주택을 팔 때 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.

 

만약에 부모님과 같은 집에서 계속 살다 돌아가신다면 동일한 세대이기 때문에 애초에 1세대 2주택자가 유지되어 상속으로 인해 2주택이 된 것이 아닌 것으로 분류되어 비과세 혜택이 적용되지 못합니다.

 

하지만 동일세대인 경우도 따로 살다가 동거봉양을 위해 세대를 합친 것이라면 상속주택 특례를 받을 수 있습니다.

 

이때, 세대를 합친 날 현재 부모님 중 한 분이 60세 이상으로 1 주택을 보유하고 있어야 합니다.

 

동거봉양

 

▼일반주택은 부모님 사망일 당시 보유하고 있었어야 합니다.

 

Q. 이 씨가 어머님이 돌아가신 직후에 새롭게 취득한 주택이라면 상속주택 비과세 적용이 될까요?

A. 이씨가 취득한 주택은 어머님이 돌아가기 전에 이미 보유한 주택이어야 합니다. 즉 사망 이후 새롭게 취득한 분에 대해서는 특례적용이 안됩니다.

 

 

 

이 규정은 2013년 2월 15일 이후에 취득한 일반주택에 대해 적용되는 것입니다.

따라서 2013년 2월 14일 이전에 취득한 일반주택은 사망일 당시 보유한 주택이라는 요건을 적용받지 않습니다.

 

예를 들면, 2010년 아버지가 돌아가셔서 상속받은 주택이 있는 상태에서 2011년 일반주택을 취득한 경우에는 상속주택 비과세 혜택이 적용됩니다. 

따라서 기준시점을 잘 구분하여야 절세를 할 수 있겠습니다.

 

▼부모님이 소유한 주택이 여러 채라면 어떻게 해야 할까?

 

상속주택이 여러채 라면?

 

Q. 부모님이 사망일 당시 주택을 2채 이상 가지고 있었습니다. 상속주택을 여러 채 보유한 상태에서 일반주택을 팔 경우 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있을까요?

 

A. 안됩니다. 다음 순위에 따라 1주택만 상속주택 특례가 적용됩니다.

 

① 부모님(피상속인)의 보유 기간이 가장 긴 주택

② 거주 기간이 가장 긴 주택

③ 사망일 시점에 거주한 주택

④ 기준 시가가 가장 높은 주택

⑤ 상속인이 선택하는 주택

 

따라서 임의로 비과세 혜택 특례가 적용되지 않으며, 순위를 확인하여 세금계산을 해야 합니다.

 

 

 

▼상속주택과 일반주택 양도 순서 확인!

일반적으로 상속주택과 일반주택 파는 순서에 따라 상속세 비과세 요건 적용이 달라집니다.

 

상속주택 양도 순서가 중요

 

예를 들어, 김 씨가 2014년 서울에 주택를 소유하고 있었습니다. 부모님이 2018년 돌아가시면서 주택을 1채 상속을 해주었습니다.

 

만약 김씨가 원래 소유하던 일반주택을 먼저 매도한다면 어떨까요?

김 씨의 경우 기존 주택이 2015년 이전 서울 주택이기에 거주요건도 없고 2년이상 보유한 양도가액 9억 이하라서 양도세 비과세를 받을 수 있습니다.

 

 

 

그리고 나면 상속받은 주택 1채가 남겠죠. 그 후 상속주택 역시 2017년 8.3 이후 취득한 조정대상지역 내 주택이기에 1 주택 비과세 혜택 요건을 갖춘다면 비과세가 적용됩니다.

 

상속주택 비과세 요건 확인

 

반면, 반대로 상속주택을 먼저 팔았다면 어떻게 될까요?

 

양도일 기준에서 2주택자가 되어 양도세가 부과됩니다.

다만, 상속받은 날(사망일 기준)로 5년 이내에 팔면 다주택자로 중과되지는 않지만

5년이 지난 시점에서 상속주택을 먼저 팔면 다주택자 기준으로 적용되니 주의해야 합니다.

 

이렇게 어떤 주택을 먼저 양도하느냐에 따라 같은 행위지만 세금의 차이가 일어날 수 있으니 알고 있어야겠죠.