주택시장 안정화 방안 핵심요약!

주택시장 안정화 방안 핵심요약!

안녕하세요 요즘 들어 집값에 대한 관심이 전 국민을 향해 부쩍 많아지고 있습니다.

 

서울의 경우 집값이 24주 연속 올랐다는 소식들과 함께 너도나도 부동산 소식에 귀를 기울이고 있지 않나 싶네요.

정부에서는 19년 12월 16일 주택시장 안정화 방안 정책을 발표하면서

이번 방안을 통해 집값 고공행진을 막겠다는 의지를 보였습니다.

 

 

지금부터는 주택시장 안정화 방안 정책과 그로 인한 영향을 살펴보겠습니다.

 

■ 12.16 주택시장 안정화 방안 

 

 

 

투기수요 근절, 맞춤형 대책, 실수요자 보호라는 원칙을 바탕으로 

관계부처 합동 주택시장 안정화 방안을 발표했습니다. 

 

[정책대응방향]은 크게 4가지입니다.   

(1) 투기적 대출수요 규제 강화

(2) 주택 보유 부담 강화 및 양도소득세 제도 보완

(3) 투명하고 공정한 거래질서 확립

(4) 실수요자를 위한 공급 확대

 

이를 위한 자세한 대책들을 알아볼게요.

 

 

 

[첫째]

발표 다음 날인 12월 17일 부터적용하며 

가계, 개인사업자, 법인 등 모든 차주에 대하여 투기지역, 투기과열지구 시가 15억 원 초과 초고가 아파트를 담보로 한 주택구입용 주택담보대출을 금지했습니다.

 

따라서 초고가 아파트를 구입할 수 있는 현금 여력이 있는 실수요 사람들만 거래를 할 수 있게끔 범위를 좁힌 것으로 해석됩니다. 

게다가 전세금 반환 목적으로 한 대출 자체가 막혔기 때문에 실제로 전세금을 돌려주지 못하여 경매에 처할 수 있는 물건들이 나올 가능성이 높아 보입니다.

 

 

 

[둘째]

시가 9억 원 초과 주택에 대한 담보대출 LTV(담보인정비율)을 강화합니다.

구간 1) 9억 이하 = LTV 40%를 적용

구간 2) 9억 초과 = LTV 20%를 적용한다고 금융위는 밝혔습니다.

 

예를 들어 , 시가 14억 원 주택을 매입한다면 주택담보대출 한도는

현행은 40%를 적용하여 5.6억까지 가능했지만

12월 23일부터는 9억까지는 40% 해서 3.6억 , 초과분 5억은 20% 1억 총 4.6억으로 강화됩니다.

 

 

 

[셋째]

 

1) 종합부동산세 강화

: 종부세 세율을 인상하여 3 주택 이상 및 조정대상지역 2 주택자는 0.2%~0.8%까지 늘릴 계획이며

세부담 상한선을 200%에서 300%로 상향될 예정입니다.

 

2) 공시 가격 현실화

: 공시지가는 지금 사실상 저가 주택일수록 공시 가격과 시장 가격의 괴리가 작다고 합니다.

현제 60~70%인 비율을 80%까지 올릴 계획으로 이렇게 된다면 내야 할 세금이나 보유할 때 부담이 커질 수 있어

투기는 줄고 실 공급이 늘어날 수 있다는 전망입니다. 

 

 

3) 양도세 제도 보완

: 조성 대상지역 내를 중심으로 1 주택자 장기보유 특별공제에 거주기간 요건이 추가되며

 

일시적 2 주택자 양도세 비과세 요건을 강화합니다.

기존 2년 이내 기존 주택을 양도하면 되었는데 앞으로는 1년 이내 양도를 해야 합니다.

 

또한 임대주택도 거주요건 2년을 충족하여야 1세대 1 주택 비과세 혜택을 받을 수 있으며

 

다주택자가 10년 이상 보유한 주택을 양도할 경우 2020년 6월 말까지 양도하는 주택에 한하여는

양도소득세 중과 배제 및 장기보유 특별공제를 적용해주고 있습니다.

이에 따라 실제 시장에 공급이 나탈 것으로 전망되고 있는데 어찌 될지 지켜봐야 되겠네요. 

 

 

[넷째]

오는 12월 23일 월요일부터

1) 고가주택 기준: 공시지가 9억 -> 시가 9억으로 변경

2) 투기과열, 투기지역 지역 주택 구입 시 실수요 요건 강화

3) 주택임대업 매매업 이외 업종 취급금지 

4) RTI 기준 1.25에서 1.5배 이상으로 강화

 

 

[다섯째]

총부채 원리금 상환비율 DSR을 강화하여 현행 비은행권 60% 이지만

40%로 21년 말까지 단계적으로 하향 조정됩니다.

 

dsr이란 자신의 모든 가계대출 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눈 것을 의미하며 

연간 소득에 비례하여 빌릴 수 있는 레버리지가 크겠죠?!

 

그리고 시가 9억 초과 주택에 대해서는 차주 단위로 DSR규제를 적용한다고 하네요.

이를 통해 실거주가 아닌 투기목적으로 주택을 구입하는 것을 방지하고자 하는 태도가 엿보입니다.

 

 

 

[여섯째]

1. 초고가 이외에도 시가 9억이 초과 주택 구입 보유 시 전세대출 공적보증 , 사적 보증 모두 제한을 합니다. 

 

공적보증이 없게 되면 은행권으로부터 돈을 빌리는데 영향이 크겠습니다.

따라서 대출을 규제하여 투기수요를 막는다는 의미로 해석이 되겠네요.

 

2. 전세자금 대출 후 신규주택 매입 제한으로 만약 어길 경우 회수가 됩니다. 

 

2020년 1월부터 바로 적용이 되는 사항으로 꼭 미리 확인하여 피해를 입지 않아야겠습니다.

 

이밖에도 다양한 상황에 따라서 이미 계약한 사람들은 어쩌라는 것인가? 등의 문제가 속출하고 있습니다.

개개인마다 너무 다른 상황이기에 정부에서는 계속해서 수정안과 보완책을 내놓고 있습니다.

과연 이러한 규제가 어떤 영향을 미칠지는 내년 상반기가 되어야 가시적으로 느낄 수 있을 것으로 예상되네요.