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  • 재건축초과이익환수제란? 대상지역 확인!
    제태크 및 경제정보/부동산소식 2019. 10. 30. 18:52
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    재건축초과이익환수제란? 대상지역 확인!

    안녕하세요 오늘은 재건축 초과이익환수제란 무엇인지 살펴보겠습니다.

    그리고 최근까지 통보된 재건축 부담금 현황을 보며 문제점도 같이 나누도록 하겠습니다.

     

    우선 재건축 재개발 말이 헷갈릴 수도 있는데 쉽게 정리하면 아래와 같습니다.

     

    - 재건축 : 건물만 헐고 건물을 새로 지어 올린다.

     

    - 재개발 : 건물을 헐고 그리고 주변 도로, 교통, 수도, 부지 등을 정비해서 살기 좋은 환경을 만든다.

     

    큰 의미로 재개발 안에 재건축이 들어가지만 한정된 구역을 국소적으로 바꾼다고 알아두시면 됩니다.

     

     

     

    ■ 재건축 초과이익 환수제란?

     

    재건축으로 조합원이 얻은 이익이 인근 집값 상승분과 비용을 제외하고 1인당 평균적으로 3천만 원 초과 시 그 금액에 대해 최고 50%를 부담금으로 환수한다는 제도입니다.

     

    이렇게 거둔 재건축 부담금은 광역 및 기초 지자체의 도시정비기금에 전입되어 해당 지자체의 주거환경 개선사업 등에 활용될 계획입니다.

     

     

    2006년 처음 시행되었다가 주택시장이 침체기가 되던 2013~2017년까지는 유예됐습니다.

    그러다 다시 주택시장이 과열 양상을 보이자 2018년부터 다시 시행하게 되었습니다.

     

     

    표면적으로 보면 과도한 세금을 징수하는 것은 아닌가 하는 의문이 들 수도 있습니다.

    하지만 과세 원칙적으로는 문제가 없습니다.

    다만, 미실현 이익에 대한 세금 부과라는 점에서는 현실에서 어려움이 보이기도 합니다.

     

    예를 들면, 재건축을 통해 아파트 값이 10억이 올랐다면 그에 대한 시세차익으로 세금을 내야 하는 것입니다.

     

     

     

    ■ 재건축 초과이익 환수제 문제점

     

    1) 부동산 자산이 있을지 언정 세금으로 내야 하는 현금이 없는 경우가 생깁니다.

    다른 투자한 곳에서 빼서 당연히 내면 문제없지 않느냐는 쓴소리도 나옵니다.

     

    왜냐면 이미 많은 재건축 부담금을 내는 사람들은 부유한 사람들이라 세금 못 낼 돈이 없다는 말은 애초에 성립하지 않는다는 전제를 하고 있지요.

     

     

    2) 초과이익 환수제에 따른 재건축부담금은 최종 소유자가 내는 구조입니다.

    따라서 양도를 여러 번 할 경우 최종 수요자는 실제적인 차익이 없지만 세금을 내야 할 경우도 이론적으로 생깁니다.

     

    다만, 생각해보면 이런 경우는 없을 수 있습니다.

    왜냐면 정부의 설명대로 이미 최종 매수자는 그 사실을 알고도 계산 후 구매를 했기에 자신의 행동(투자)에 대한 책임을 져야 하는 것이지요.

     

     

     

    3) 오히려 집값이 오를 수 있다.

     

    부동산 가격 안정화를 위해 내세운 정책이지만 부작용으로 오히려 공급이 줄어 집값이 오르는 기이한 현상이 생길 수 도 있습니다.

     

    개인적으로 수도권 공급은 지금 넘쳐난다고 생각합니다.

    지금 거주하는 곳만 봐도 경기, 인천 일대 빈 새 아파트들도 넘쳐나기 때문이죠.

    다만 서울 지역 과열현상을 막기에는 주변으로 공급해서는 풀리기 힘들다는 것이 현실입니다.

     

    ■ 재건축 초과이익환수제 현황

     

    올해 7월 말까지 전국 16개 조합에 1250억이 넘는 부담금이 통지된 것으로 조사됐습니다.

     

    재건축 부담금의 80% 이상은 강남 3구(서초, 강남, 송파)에 집중되었고 가장 많이 부과된 곳은 송파구 문정 136번지로 1개 조합에 502억 이상이 통보됐다고 합니다.

     

    <정동영의원실 자료 >

     

     

    정동영 의원실 자료에 따르면 가장 빠른 준공일 아파트가 내년 7월에 있을 서울 은평구 연희 빌라입니다.

    이 곳 역시 5억 6천이라는 재건축부담금이 통보되었습니다.

     

    서울에서 재건축 부담금 첫 단지로 선정된 서초구 반포 현대아파트는 18년 5월 108억 5500만 원, 방배동 신성빌라는 작년 9월 18억 3900만 원의 부담금이 각각 발표됐습니다.

     

    같은 서초구임에도 불구하고 부담금은 6배 차이가 나는 걸로 봐서 개별적으로 자세히 살펴봐야 한다는 것을 알 수 있겠네요.

     

     

     

     

    이에 따라 고민이 생기는 사람이 둘로 나뉠 것입니다.

    지금이라도 늦었지만 재건축 할거 같은 아파트를 찾아 들어가야 하는지

    아니면 세금이 무서워서라도 피해야 하는지 말이죠.

     

    정동영 의원은 앞서 “과도한 재건축 개발이득에 대한 환수가 공익적인 측면에서 필요하지만 상세한 산출내역 없는 부담금 부과는 반발만 키울 수 있다. 상세한 산출내역을 제공할 필요가 있다”라고 말하기도 했죠.

     

    이처럼 많은 사람들 입에 오르고 내리는 민감하고 중요한 문제이며 주택이 있는 사람이나 없는 사람이나 관심을 가지고 지켜봐야 할 중대 사항이라 생각합니다.

     

    고민을 해보고 있지만 아직까지 뚜렷한 답을 찾지는 못했지만 결론은 정책에 반하는 행동은 좋지 못하다는 경험적 추론 결과를 가슴에 새겨봅니다.

     

     

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