주택임대차 보호법 해설서 임대차3법 해설집!

주택임대차 보호법 해설서 임대차3법 해설집!

안녕하세요. 8월28일 정부에서 2020.7.31일 시행된 임대차3법에 맞춰 주택임대차 보호법 해설서를 발간했습니다. 

 

국토교통부와 법무부에서 임대인과 임차인 갈등이 될 만한 부분에 대한 직접적인 답변은 물론

임대차 3법 Q&A에 대해 정리까지 하여 해설하였습니다. 

 

주택임대차 보호법 해설에 맞춰 사례별 갱신요구, 거절, 임대료 상한, 전월세 전환 등 자세히 알아보겠습니다.

 

ⓒ국토부

 

▼주택임대차 보호법 해설서 배포!

주택임대차 보호법 해설서는 총 74쪽 분량으로 주택임대차보호법이란 무엇인지 부터 시작하여 개정 내용, 개정 관련 분쟁조정 해설, 시행령까지 나와있습니다.

 

 

 

ⓒ국토부

 

주택임대차 보호법 해설서는 국토교통부 홈페이지(바로가기)정책정보란에서 다운로드가 가능합니다. 

 

주택임대차보호법 해설집(국토교통부-법무부).pdf

1.78MB

 

▼주택임대차 보호법 개정관련 Q&A 

주택임대차 보호법 해설집에 의거하여 임대인, 임차인의 중요한 분쟁사항에 대한 공식적인 답변에 대해 살펴볼까요.

여러가지 분쟁이 있을 수 있는 경우에 대한 정부의 공식입장으로 법령에 의한 해석이니까 잘 이해하고 지켜야겠습니다.

 

ⓒ국토부

 

▼ 20.12.10일 이후로 계약갱신요구권 행사 가능기간이 변경된다는데 맞나요?

A. 20.12.10이후 최초 체결되거나 갱신된 임대차계약은 임대차기간이 끝나기 6개월전~ 2개월전까지 기간에만 가능하비다.  

20년 12월 10일 만기일 경우에는 종전처럼 1개월전까지 갱신요구를 할 수 있습니다. 

 

 

▼ 7월31일 개정법 시행당시 계약만료일까지 1개월 미만인 경우 갱신요구가 가능한가요?

A. 안됩니다. 7.31~8.31사이 계약기간이 종료되는 임차인들은 계약갱신요구권을 행사할 수 없습니다. 

 

 

 

 

▼ 법시행이전 제3자와 임대계약을 맺은 경우 기존 임차인이 계약갱신요구할 수 있는가?

A. 할 수 없습니다. 다만, 임차인이 시행이전 계약했다는 것을 증명해야 합니다. 

 

 

▼ 미리 사전에 임차인 임대인 협의하여 갱신요구하지 않는다는 특약을 넣은 경우 어떻게되나요?

A. 사전 약정은 임차인에게 불리한 약정으로 해석하여 효력이 없다고 판단한다고 명시되어있습니다.

따라서, 특약 조항으로 넣더라도 의미가 없습니다. 

 

 

▼ 1년미만 계약의 경우는? 

A. 1년 미만 계약의 경우라도 계약을 할 때는 2년으로 통상 보기때문에 계약서에 명시되어 있지 않지만 2년으로 산정하여 만료일 6개월전~1개월전까지 요구할 수 있습니다.

 

 

 

 

▼ 계약갱신요구권 행사에 별도의 방식이 존재하는가?

A. 구두, 문자메시지, 이메일 등 모두 가능하지며, 증빙할 수 있는 자료만 있다면 모두 허용합니다. 

 

 

▼임차인 동의가 없으면 임대료 증액은 안되는 것인가?

A. 그렇지 않습니다. 계약갱신 시 차임증액은 임대인과 임차인이 협의를 통해 5%범위 내 결정할 수 있습니다.

지자체에서 지역별 조례를 통해 달리 정할 수 있기도 합니다.

 

따라서 합의가 잘 이루어지지 않을 경우 분쟁조정 절차를 통하거나 통상적인 물가상승률과 은행이자율 또한 조례상한선을 보고 최종 결정이 될 것으로 보이네요.

 

 

 

 

▼임대인 임차인이 합의로 5%초과하는 갱신계약을 할 수 있는가?

A.가능합니다. 단, 이때 계약갱신요구권을 행사한 것으로 보지 않으며 새로운 계약으로 보아 추후  1회 갱신이 가능합니다.

 

 

 

여기서 문제가 될 수 있는 부분이 새로운 계약은 5%초과 가능하지만, 기존 시행일 이전이라도 합의를 통해 초과 계약을 하기로 한것을 계약갱신권을 사용할 경우, 이전 합의는 효력이 없어지게 됩니다.

▶따라서 5%미만으로 새롭게 조정하거나 새로운 계약으로 보아 추후 1회를 인정해줘야 합니다.

 

 

이밖에도 다양한 분쟁 케이스에 대해서 콜센터를 운영하고 있으니 개정된 주택임대차보호법에 관한 상담 문의는 국토교통부 민원콜센터(1599-0001)를 통하거나 방문 상담소를 이용할 수 있습니다.