양도소득세 장기보유특별공제 비교하기

양도소득세 장기보유특별공제 비교하기

안녕하세요. 주택가격 상승에 따른 원인에 공급부족이라는 평이 있었습니다. 이에 정부에서는 2020년 6월까지 다주택자가 조정대상지역에 있는 주택 양도시 양도소득세에 대한 장기보유특별공제를 한시적으로 적용해주고 있습니다.

 

다주택자만 장기보유특별공제를 받을 수 있는걸까요? 아닙니다!

9억 이상 고가 1주택에도 당연히 양도소득에 대한 장기보유특별공제가 있습니다.

 

▼양도소득세 장기보유특별공제란?

장기보유특별공제란 3년 이상 보유한 부동산을 양도시 양도차익의 일정부분을 공제해주는 것을 말합니다.

 

양도소득세 장기보유특별공제

 

1세대 1주택이지만 고가주택인 경우 전체 양도가액 대비 9억원을 초과하는 양도가액만큼 양도차익에 대해서는 과세가 됩니다.

 

여기서 중요한 것은 다주택자와 1주택자의 장기보유 특별공제율이 다르다는 점입니다!

 

다주택자의 경우 보유기간에 따라 연 2%로 15년 이상 주택 보유시 최대 30% 공제율이 적용됩니다.

반면 1세대 1주택의 경우 연8%씩 10년 이상 보유시 최대 80%의 양도소득세 장기보유특별공제를 적용받게 됩니다.

 

 

 

▼1세대 1주택 장기보유특별공제율

 

1주택자 장기보유특별공제율

2019년에 양도할 때와 달리 2020년 1월 1일 이후 양도시 장기보유특별공제를 받기 위해서는 거주요건이 추가되었습니다.

 

따라서 2020년 현재 집을 팔 때 장기보유특별공제율을 적용 받고 싶다면 2년 이상거주 요건도 따져야겠습니다.

 

 

 

Q.예를 들어, 20010년 서울에 1주택을 보유했는데 취득당시 3억원이었는데 2020년 현재 15억원이 됐습니다.

이럴 경우 주택을 판다면 얼마 금액이 양도소득 과세표준으로 나올까요?

A. 고가 주택양도차익 = 전체 양도차익 x (양도가액 - 9억원) / 양도가액 입니다.

따라서 12 x (15 - 9) / 15을 계산해보면 양도차익은 4.8억이 나오게되며 여기에 양도소득세가 적용되는데요.

 

고가주택 양도소득세 계산

 

10년이상 보유를 하였으니 장기보유특별공제율을 적용받아 80%공제를 받을 수 있으니 3.84억은 공제를 하고 남은 9천600만에 대해서만 양도소득세 과세표준이 됩니다.

 

▼2021년 이후 1주택 장기보유특별공제율

만약 같은 집을 21년에 판다면 어떻게 달라질까요?

 

 

 

2021년 이후 적용되는 1주택자 장기보유특별공제율

 

2020년과 달리 2021년부터는 보유기간과 거주기간을 서로 분리하여 공제율을 적용합니다.

 

만약 내가 실제 주택을 10년간 보유했지만 팔려고하는 집에 거주를 2년만 했다면 거주기간에 대한 장기보유공제율은 없으며, 보유에 따른 40%만 공제가능하게됩니다.

 

따라서 같은 주택일지라도 올해 양도할 때보다 더 더 많은 과세표준이 설정되어 양도소득세가 훨씬 늘어나게 됩니다.

 

이는 실거주에 대한 요건을 강화하기위한 정부의 방침을 세금계산에 반영된것으로 볼 수 있겠습니다.

 

양도소득세 계산

 

따라서 지금 주택을 매도할 때와 내년에 매도하는 경우 모두 비교해보고 장기보유특별공제금액을 정확히 계산하여야 절세를 할 수 있겠습니다.